“媒企携手共度时艰·深圳房地产企业老总恳谈会”上，深圳房地产企业高层研判市场，把脉走向，为房地产行业谋求发展打开一扇智慧之门。本报记者 吴铠峰 摄

  

对于明年房地产走势预测，我个人觉得可能还要走一段比较艰难的日子。

  这是有两个因素决定：第一，中央启动了４万亿元拉动经济发展，但这４万亿投向都是基础设施、民生工程，对解决国内失业、保持ＧＤＰ增长的作用比较大，而对房地产行业的影响我个人认为还有待观察。

第一，宏观形势又不乐观，今年深圳大户型销售还是非常艰难。

  应对明年的形势，我们可能会有这么一种策略：第一，不要高价拿地。

  第二，手上房子尽快套现，以保持充足的资金。

第三，今年我们很多同行手上的房子都在降价，但整体效果并不明显，明年我们可能会从营销创新上力求突破市场。而如果政策会有更多的倾斜，则将能更有力地帮助房地产在明年走出困境。

  对于明年我还有一些建议，希望媒体跟企业的合作能更进一步加强。在向市民作一些主题推广，包括一些设施配套、地铁、轻铁等方面有更多的合作。

  

中海地产副总经理　　张泽林

提高性价比是唯一出路

  对于２００９年房地产走势，我们认为，深圳在目前全国各大城市当中，房地产市场现在还处于比较不错的状况，因为它有量，尤其是１１月份量放出来后，给市场打了一剂强心针。放量的过程在一定程度上就是一个筑底的过程，至少是阶段性筑底，这样看来，２００９年与２００８年４季度一样，都值得期待。

  当然从结构来讲这段时间成交的明显是小户型居多，而且价格偏低的，或者由于降价而产生的一些成交量是占的比重比较大。可能下一步我们要重新回归到做产品，通过性价比高的产品来撬动市场。

  对于房地产市场走势，我认为２００９年会有一个企稳的过程。在现在，很多楼盘售价都已经低于成本了，它的下降幅度也会趋小，这个时候二手房价格会向一手房价格进行回归。

  在这样的态势下，２００９年下半年可能会有机会回暖。在市场的判断之外，现阶段房地产商也要自己检讨、总结，哪些东西自己做得不够好，哪些东西需要再加强的，如何更好地应对房地产宏观政策。如果从自己行业来讲，主要还是提高性价比，这是唯一出路。

  

金地（集团）股份有限公司总经理 朱重敏

多方合作重建置业信心

  对于２００９年的楼市，我们也不是非常乐观。一是因为全球性的经济危机，我们国家会受一些影响；其次更多的还是信心问题。很多消费者也想买房，但是担心一买就贬值，心里七上八下，在买与不买中徘徊，也是很煎熬。而发展商也很辛苦，为了拉动楼盘销售，着实想了不少办法。所以对于买卖双方来说，如何重建信心就非常重要。

  在信心重建过程中，企业、社会都要有一个共同的认识才行，首先我们开发商自己也要有信心，我们之间不要打价格战，用品质来提升产品价值。第二，媒体也是非常重要的一个环节，理性、健康的舆论环境也会对市场产生积极正面的影响。

  如果多方共同努力把信心重新建立起来，我想明年的市场还是有不少机会。很多地产行业专家、从业人员都可以发表专业意见，客户现在对于整个市场，他需要一个专业媒体。消费者心理特别需要找到一个相对专业的，有专业理念，能够帮助他们真正做好置业顾问服务，可能我们对于媒体作用定位由原来作为一个渠道，改变成了另外一个定位，现在的定位是通过整个比较大的宣传来去改变对于客户的置业态度，使他们认识改变。

  

越集团总裁　　李晓平

调整节奏适应市场波动

  相对于全国来讲，深圳房地产市场算是比较好的。但是，我认为２００９年和２０１０年对地产行业来讲还是比较艰难的两年。因为我们都知道，２００６、２００７年，大家经历了一个高速膨胀的发展阶段，从一个很高的速度突然慢下来，这需要一个适应过程。不管是开发商，还是消费者，都需要更多的时间调整，逐步恢复到正常的轨道上来。正是因为这样一个判断，我们希望深圳报业集团能够引导置业者理性看待市场的变化，及时调整消费心态，促进行业健康稳步发展。

  最近这一个月，１０月底到１１月份，我一直就认为，如果国家要大力启动内需，其实房地产行业可能是为启动内需作出更多贡献的行业。因为首先房产是大宗消费品，带来关联比较多，价值量比较大；第二，中国人对房子有特殊需求，有房才有家的观念根深蒂固，所以对房地产的需求是有的。所以房地产行业对于拉动内需应该起到更大的作用。

  在这样一个宏观经济大调整的背景下，作为企业来说，更加需要媒体的支持。媒体和企业需要共同把自己手中的资源价值最大限度地运用和发挥出来。

  

深圳市万科房地产有限公司副总经理 吴 镝

市场正在回归理性

  现在的市场可以用四个字概括：回归理性。不仅仅是房地产价格回归理性，而是包括开发商、置业者、以及相关产业都有一个回归理性的过程。由于之前房价上升过快，从去年下半年到今年一整年，市场都处于一个深入调整的过程。万科的价格监控显示，去年年初全市均价为１．１万／平方米，去年四季度是１．６万元／平方米，上升４４％，而今年从１．６万元／平方米降到１．２万元／平方米，已经有一个理性回归。而在此过程中，客户的观望带来了成交量萎缩，虽然今年楼市整体成交量不如去年，但可以看到萎缩量在逐季地减少，预计到年底可以上升到与去年同期差不多的水平。

  对于万科而言，２００８年是颇具挑战性的一年，因为万科在深圳开发项目有十个。虽然近期仍是阶段性调整，但从长远来看，我们仍然坚信房地产行业是一个比较乐观的朝阳产业。而有了长远的前景才有目前的理性面对。房地产周期５－１０年是一个起伏，包括经济也有一个波动周期，用理性态度看待，就会发现这是一个正常的经济波动点。其次，一个有志于成为百年企业的地产公司，在其历程中一定会遇到波峰波谷，在这种情况下，用商业原则看待一些事情，包括价格调整、包括产品创新和调整，包括客户信心，这都是企业应有的态度以及应对。

  

深圳市绿景集团总裁 郭兆斌

积极行动争取抓“好牌”

  在过去很长时间，深圳在土地出让、规划审核、城市管理、服务鼓励政策等都支撑了房地产一路走在全国前列，但是要充满信心走过未来３０年，我认为房地产行业应该更加积极得行动起来，争取在新一轮国家经济洗牌中争取抓到好牌。

  ２００９到２０１０年房地产市场发展都不容乐观，主要原因在于前几年大量积累的还没有消化掉的项目，以及２００７、２００８年陆续开发的新项目，这个数字相当庞大。如果在未来两年不能彻底消化，那么后面的新盘不断接踵而来，对地产行业的整体销售进度影响很大。因此，研究如何解决这些存量特别是 “９０、７０”户型的存量，应该是今后我们面对的一个重要课题。

  此外，政府在大力发展经济适用房的同时，我认为可以考虑建设更多的廉租房，提供给收入比较低、比较贫困的人群，这样政府和企业担负的责任更加明确，房子的产品供应结构也会更加多元和丰富。

  最后，我希望媒体和企业良好互动的关系能够继续发扬光大，并且要随着市场和环境的变化不断改进。

  

书香门第投资发展有限公司董事长 廖宇波

打造学习型平台

  现在是各个行业共度难关的时候，而在房地产业，在经济危机影响下，面对房价会不会再跌，置业者的信心如何提振等问题，一些企业难免会出现彷徨的心态。因此，在这个过程中如何应对是提高应对经济危机非常关键的。

  我基本上每天都看深圳特区报等报纸。而在这个时代，权威媒体可以牵头打造一个学习型的平台。可以通过学习型的企业、学习型的报纸、学习型的客户，给社会一个正确的引导。

  我对中国房地产是充满信心的，这来源于我们房地产发展的大背景：“居者有其屋”的国人心态；如火如荼的城市化进程；阶段性调整对长期发展的关键性。现在消费者买房的观念已经有所改变，购买房地产是购买一种生活方式。

  居住者从无居到简居到安居、乐居、享居、豪居，就是渐渐教会我们怎么在产品定位更具符合市场、更具国际化，做到自己心动、消费者心动，这也是我们发展商下苦功做的一件事情。

  我们的使命就是为消费者打造一种新的生活模式，来符合大众的需求和潮流的发展。

  

佳兆业地产（深圳）有限公司总经理 金志刚

深度挖掘楼市新热点

  市场要想彻底好起来，还要处理好很多关系。地产经过２００８年调整后，目前市场上已经出现了很多提振信心的利好政策。此外，以深圳特区报为首的主流媒体也进行了积极有效地努力，引导楼市健康、稳定地发展。

  ２００９年，我认为楼市有几个热点值得我们去关注。首先就是置业心态，叫做“回归居住，打破旁观”。安居乐业是时代的诉求，所以现在对楼市来讲，房子在过去两年内在居住功能之外附加了太多东西。现在就是要回归居住价值本身。房子就是用来住的。对这些典型的先进的社区要进行研究，要进行宣传推广，把这些旁观的人引导回来，刚性需求也就会得到有效释放。

  其次，现在的楼市产品是多元化的，在关注普通住宅的同时，也要正确看待高端产品，叫做“豪宅不贵，价值发现”。２００８年很多楼盘没有经过充分地演绎，很多价值点没有传递给社会、没有发挥出来。我们认为一个有规模的高端住宅市场对深圳房地产市场的影响不可忽视，另外一个活跃的高端住宅市场对市场的带动作用也是不可小看，所以这块尤其对豪宅这部分可能要特别予以关注。

  

世博海滨实业有限公司总经理　　谢永忠

楼市回暖置业升温

  金融危机对深圳地产影响还是比较大，但我认为任何一件事情有“危”就有“机”。我们的项目浪琴半岛，上个星期成交了三套房，这三套房的买家从今年６月份就开始关注浪琴半岛，每个月至少来一次。但一直等了半年时间，上周才决定出手购买。我们通过和他们交谈发现：第一，深圳的刚性需求仍然很大，观望主要是因为对后市的信心不足；第二，在经济形势不景气的时候，房产的保值性能相比较股票等其他投资产品而言，更具有优势。所以在楼市已经调整到比较理性的时候，置业者的观望会逐步减弱，楼市也迎来新的机遇。

  说到楼市的理性回归，确实得益于诸多各方的协调努力。主要是政府出台了很多措施，保持房地产平稳发展。还有主流媒体的正确引导。

  对于明年楼市的看法，我认为会逐步地回暖。今年下半年推出的大部分新盘，定价相对去年同期已经下调了４０％－５０％。房价基本已回归了理性，再下调的机会不是很大。

  此外，明年深圳市政府推出数量可观的经济适用房，对商品房可能有一定影响。

  

京基集团营销总经理 巴根

调整战略积极应对

  展望未来，首先要弄清楚目前房地产低迷的情况是怎么产生的，原因有三个：其一是本身对前两年经济过热现象的理性回归，是一个经济自然规律；其二是金融海啸的出现，加剧了房地产低迷情况；其三，房地产本身的结构性问题，导致了今年房地产市场整体比较低迷。明年房地产市场到底怎么走非常难预测，但是我的观点是，房地产能不能企稳，关键是宏观经济影响。房地产不可能走出独立行情，一定会受到外围市场影响，我们的预计明年房地产市场比较艰难，尤其是明年第一季度跟第二季度应该是非常难过，所以我们要做好准备。

  面对这个低迷市场，我们要思考应该如何应对。对企业自己来讲，就是要把内功练好，包括企业发展的战略，比如如何去调整发展速度，包括项目入市时机、产品结构、把握市场需求、产品定位、营销服务，主动应对市场变化。要在读准外部政策环境的同时，从企业内部经营和管理上找一些出路。今年年底市场的短暂回暖迹象，既是有政策面的支持，而主流媒体以客观、正面的报道提振信心，也对房地产健康发展也起到了很好的作用。

  

鸿荣源集团副总裁、鸿荣源房地产开发有限公司总经理 王振江

积极倡导理性消费

  ２００８年虽然市场波动不断，但我们跟深圳报业集团合作还是非常成功的，特别是在上个月我们三个项目差不多有近４亿元的单月净收入，深圳特区报等主流媒体在销售过程中起了非常大的作用。

  关于深圳的房地产市场，我的看法有三点。其一，１０月份相关的政策出台，我个人理解房地产市场是这些政策最大的受益者之一，所以１１月成交量迅速反弹。特别是刚性的、首次置业者的需求得到了比较好的释放。但我们也应该去关注，如何激发改善需求型的二次置业，这里有很大空间值得探讨。

  第二，在宏观经济调整的状况下，我们应该引导一种理性的消费理念。房子的品种很多，价格也差别很大，大家并不是都要去买最好的房子。在目前情况下，我们还是建议消费者要根据自己需求，有针对性地进行消费。这样我们市场结构和消费结构就会比较合理，也就能维持市场成交持续稳定。

  第三，２００９年深圳楼市存量确实是我们必须正视的一个问题。如果明年消费还维持在今年的４００万平方米左右，实际上明年空置和销售的压力还是非常大的。这个时候我们也希望能够跟媒体一起把市场的价值更深刻地解读出来，积极倡导理性消费。

  

深圳市珠江投资发展有限公司副总经理　　周鹰

创造良好置业环境

  今年上半年，深圳珠江旭景在深圳报业集团的大力支持下，销售上取得了很好的成绩；而在惠州我们有一个拥有１０００栋别墅的楼盘——珠江东岸，在深圳特区报大力推广后，整个深圳东部的概念和地域价值有了明显的提升，对楼盘的销售也产生了一些非常积极的影响。近两个月珠江东岸整个销售就有了非常大的突破。

  目前楼市发展遭遇金融风暴，市场非常需要媒体的正确引导。近段时间市场明显回暖，１１月份深圳楼市销售量达到了６０００多套，在这种好的苗头出现时，如何让消费者的置业信心一直延续下去？如何让置业者更加清晰地认识整个市场的发展状况？这都要借助于媒企的积极互动，为消费者创造一个优良的置业环境。

  对媒体而言，深圳特区报作为深圳主流大报，对市场信心的恢复和重建起到积极的作用，我们看到深圳特区报在对城市区域价值、轨道交通、未来规划等都进行了详细地解读，对深圳地域以外的楼盘，也有很大的关注。

  对于地产企业来说，很多企业今年面临巨大压力，在借助外力的同时，更就要靠企业的自我调节，努力增加自身产品的附加值，以高性价比吸引更多的置业者。

  

新世界集团有限公司副总经理　　温国辉

寒流来袭“危”中有“机”

  深圳是一个没有冬天的城市，我认为目前房地产面对的，应该只是寒流，而不是冬天。目前在我们市场来看，发展商还没有到亏本还卖不动的地步，大部分楼盘卖出去都还是有利润，而目前别墅、ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ等高端物业卖的都比较好，所以我觉得只是寒流，而不是冬天。而现在的这个情况，应该说是楼市疯狂以后付出的代价，这对发展商、购房者都是一次有效的风险教育，对于市场长期健康发展颇有裨益。我认为，之前房价的上涨与产品本身也有关系，比如这几年产品就与前几年完全不一样，无论小区建设、包括停车位，开发成本本身增长了，人工成本也增长了，建材成本也增长了。但基本上，只要不是高负债扩张或者借钱买房的话，应该说这个市场也并不是那么不堪。

  现在的所谓危机，其实有“危”就有“机”。企业可以趁势扩大自己的事业，我们新世界集团前几年开发新世界中心以及无锡的项目，并没有尝到住宅项目的甜头。现在我们加快资金回笼目的就是为了拿更多便宜的地，过去是用钱找房，现在项目找钱、“现金为王”的时代。发展商可以趁机买地，购房者也可以趁机买房。

  

深圳市荣超房地产开发有限公司常务副总经理 吴伟庐

这个冬天不太冷

  第一句话应该是感谢。这么多年深圳报业集团对我们荣超地产新闻报道做得相当不错，对我们公司所有的活动，不光是房地产经营活动，还有我们公司所做的慈善活动都给予积极报道，这里代表公司非常感谢。

  对于我们企业自身而言，我们公司感到，今年的冬天并不太冷。这可能在于我们荣超的地产定位与其他企业有所不同，我们是专业打造商务空间，主要立足于福田中心区、宝安中心区的写字楼建设。目前在福田中心区七栋写字楼已经盖起来六栋，前面有４座写字楼在去年基本销售完毕，对我们应付这场金融危机现金流这方面做好的充分准备。现在还储备了比较充足的资金，正在找出路，所以说今年冬天并不太冷。目前在售的楼盘，有侨香诺园与滨海大厦，由于我们及时调整价格，价格比较合理，目前也接近售罄。我的体会是，作为企业想在这个市场上生存，关键要我们自己去适应环境。我们注重现金流，一直以来都是比较稳健经营，及时调整发展战略，市场放慢了，我们跟着也要适当加强内部调整。在现今市场上，如果靠政策救市，那还不如自己直接降价。当然还可以参加、举行一些活动，以此提升企业品牌。

本版嘉宾文字整理

  本报记者 陈聪 韩文嘉

  本版嘉宾摄影 本报记者 刘勇