【编者按】与业界精英在线网谈热点话题，通过无距离的直面沟通，以地产老总的智慧剖析楼市焦点，洞悉产业趋势，共同探讨感悟楼市智慧。今天我们请到的是深圳市书香门第投资发展有限公司运营总监王永胜先生，他给我们带来的是近期市场关注度非常高的项目--书香门第二期上河坊。

　　【焦点房地产网】首先请王总给焦点网友介绍一下上河坊的一些基本情况吧，比如说上河坊目前主推产品的一些特色、规划设计的特点等等。

　　【王永胜】我们这个项目是挺有特色的，从最近网上的人气排行我们项目在社会上的关注度和影响力还是上去了，但是也有一些负面的东西，主要是一些客户群体和媒体对我们有一些误解，因为我们的项目特色非常鲜明，他是一个国际顶级的设计公司来帮我们设计的，我们出的费用是国内一般设计院的10倍以上的费用，深圳万象城、美国白宫、香港迪士尼都是他们设计的，在美国都是顶尖级的，他们设计商业、公寓都是非常国际化的，是站在国际视野的角度来构思的。所以，首先从设计这一块，从规划之初产品立项开始，他已经是一个出类拔萃的东西了。

　　【焦点房地产网】我看过上河坊的样板房，每一个样板房的风格都很特别。

　　【王永胜】我们更注重一些个性的东西，一些前卫一些另类，摒弃一些传统的常规的东西，从开始的立意就比较高。我们老板下的决心要把上河坊做好，如果按照常规思路做小户型，不要商业，立即把这个容积率提高，可以做到4%以上，容积率上去以后我的产品户型就多了，可以卖的东西就多了，价格也可以便宜卖掉了，不需要花那个精力。为什么不这样做，因为他想打造一个精品，我们老板开始还是想做一个作品，因为他是有点唯美主义的。那个地方如果做小户型不用考虑商业了，很密的，现在整个容积率整个才1.4，说明我们牺牲了很多的空间，可利用的一些资源。对面的万科我们完全可以做到3、4，可卖的东西多了就可以贱买了，8千多块钱随便甩卖了，可能哄抢了。

　　【焦点房地产网】可能网友现在最关键的还是关心上河坊的价格问题。

　　【王永胜】我们定价最早的想法是中高端的，一般是1.5-1.8万/平米的区间，现在市场形势不够理想，我们顺应了市场的形势，已经把价格拉回到基本面上去了，现在均价是1.2万左右，这个价格从我们的产品本身来说，档次、形象、定位来看，应该是比较贴切的，我们也算过。尤其从性价比上来算的话，我们的产品还是一个性价比很高的产品。

　　【焦点房地产网】还想请王总介绍一下，我上次去看的时候置业顾问介绍有一个商业配套在做，能简单介绍一下那个商业配套吗？

　　【王永胜】如果去现场仔细观察的话就能够看到，我们从售楼处开始就是商业了，售楼处现在就是一个商业的样板，后面的商业都已经封顶了，商业很快。现在我们正在全力推进商业的发展工作。

　　【焦点房地产网】是不是塔下面的？

　　【王永胜】塔下面的，包括售楼处，整个一圈半径1.5公里全部是商业，商业总的建筑面积是10.5万平方米，这个规模已经算中等的一个购物中心了。

　　【焦点房地产网】大概什么时候可以入驻呢？

　　【王永胜】商业大约要到2010年的上半年可以开业。

　　【焦点房地产网】现在有意向引进是哪些大型的商超？还是其它什么项目？

　　【王永胜】全力打造购物主题店，像COCO PARK一样，主要是主题店然后是次品牌的商家构成一个大的商圈。现在电影院已经签约了，是横店的电影院，原来有嘉禾、中影经典和横店，我们综合比较以后觉得横店的优势比较明显一点，上次搞活动签约的时候大家看到很明显，横店在业内的资源运用起来比较方便，包括一些明星的效益也能够带来，比如上次请到了张涵宇，他是《集结号》里的主要演员，这次还获得了金马奖，这些明星效应都是免费的。他承诺给我们经常性有一些活动，每年有几次的活动都在合同里面规定的，所以对于我们以后搞活动都有好处。老百姓对明星还是很关注的，上次明星来了媒体各方面反映都很不错，还是有一点效应的。

　　【焦点房地产网】我们还是回归到产品上面来，我注意样板间里面的装修和里面的设计刚才您说的是比较潮流、比较时尚、比较另类的。咱们这些面对的客户群是都市白领还是一些比较用现在话来说比较“潮”的一些人？因为都市白领他可能有比较安静的要求等等。

　　【王永胜】人群的定位其实我们是比较清晰的，主要是围绕中产和前卫一点的，比如设计师之家、律师之家等等，一种是白领的80后的首次置业，还有一种是投资性的客户，还一种是睿智人士、成功人士他选择一些作为投资或者是有休闲用的，相当于第三空间的类型，还有一些企业用的。我们销售反馈回来的信息刚好吻合，有些企业买了给员工的福利，企业购买十几套或者二十几套都有，企业把房产作为一种福利给予员工。有些个人可能买2、3套作为投资的。现在我们有点意想不到的是投资客占的比重越来越多，原来我们想市场环境这么严酷的话应该是首次置业多，利率门槛下来以后月供比较轻松，国家的政策前一波的政策基本上照顾首次置业的。

　　【焦点房地产网】昨天刚好出台一个最新的房产新政，二套房政策松动，可能会进一步刺激投资客去上河坊投资吧。

　　【王永胜】这是一个重大的利好，他从其实是一个促进房产发展的推进器，非常明确，这个政策出台以后楼市的见底时间会更快，之前有消息说，明年，09年是一个市场阴霾，但是在这个新政策出台后，预计可能到明年5月份就会出现一个小的阳春的局面，政策没有出台之前大家判断整个格局是L型的，跌到一段的时间还拖一段时间，现在消息一处可能会比较快一点，所以我们对这个政策还是很期待。第一个是相当于把二套房解禁了，说得通俗一点把有钱人放出来前面几拨政策都是解救首次置业，他是囊中拮据一点的，现在投资客的钱会比较宽松。

　　【焦点房地产网】因为之前买房的都在5年之内，现在二套房新政策出来以后，他们相当于一句不适合的话就是“解套”了。

　　【王永胜】对，他们自由突破了。而且国家定义是改善性住房，我们自己定义是成长型的住房，他本来买50平方米的，来了深圳几年以后有了小孩了，或者是父母来了，一个单房肯定不够了，他必须要过渡换房了，这个换房刚好吻合我们这样的一个置业需求。

　　【焦点房地产网】也就是说这个政策可能会进一步明晰上河坊的购买人群比例。

　　【王永胜】对，他对我们的项目确实是一个及时雨。

　　【焦点房地产网】上河坊的小户型所谓的“改善”一般都是以小房换大房，这一点会不会有影响？

　　【王永胜】这个也可以套用我们的项目，因为我们项目也有两房，他有过渡性的，有单房40-50平米的，这有一个空间在里面的。

　　【焦点房地产网】我看过了两房和其他的户型，有些设计特别取巧比较温馨，比如说厨房的设计感觉很特别，我一开始没有发现。

　　【王永胜】他那个是用了一点心思，他重点是打造居住的环境。为什么这么设计，回到我们的商业了，因为这是一个典型的欧美的风格，美国人看电影都知道，他的生活方式是衣服积了一大堆抱了一堆丢到洗衣房里面他看报纸杂志，然后洗了半个小时以后他提着包回去了。他相当于有一个洗衣房，我们未来也是这样打造的。

【焦点房地产网】也就是说上河坊一直以来宣传国际公寓都是这样的思路吗？

　　【王永胜】对，就是这个思路，你在这里生活尽量摒弃家庭琐碎的事情，在家不用做饭，下面有一个美食街，除了主题店还有特色的餐饮和教育等等，主要是购物、休闲、娱乐、美食、教育、旅游文化方面的一些设施，主要从这几个方面定位的。

　　【焦点房地产网】我们注意到上河坊周边的一些楼盘，他们可能现在还是纯粹的做一些楼盘的这类，刚才王总说了这些商业和配套方面的介绍，我感觉是在引领这个片区生活的一些潮流。

　　【王永胜】如果这个项目做好了他能够带动商圈，我们所在的民治没有形成一个商圈，天虹去了以后实际上点了一个蜡烛，点了一个灯，但是商圈他必须要有一个核心，整个中心区这一块，由于COCO PARK的带动把整个商圈带动起来了，一个5万平米的购物中心辐射的人群半径2公里左右，辐射人群20万左右。我们的目标是辐射周边十几万的人口，半径的2、3公里以上。

　　【焦点房地产网】也就是说上河坊的商业不仅是为了自己小区的配套，更是要带动整个片区的生活习惯的改变来做这个规划？

　　【王永胜】对，是这个概念。

　　【焦点房地产网】这个思路挺开阔的。

　　【王永胜】引进这个设计公司有这样的好处，他国外的视野开阔，见的项目多了，见多识广。

　　【焦点房地产网】刚才您谈到了最近上河坊营销上面的一些改变，比如说原来是全策行做内场的销售，现在有一些变化，请简单介绍一下吧。

　　【王永胜】主要是引进一个二三级市场的联动，这不是第一家了，市场有几个项目是成功运作了，周边都有一些项目。二三级的联动这是一个趋势，三级市场的渗透性更强一点，他有网点有资源。比如我们引进世华，他有一百多个网点，每个网点如果20多个业务员，他网点全部加起来有3千多个业务员，每个业务员有1、2个客户的话就有5、6千、上万的客户资源了，实用性更强，操作起来更好。不像传统的现场代理模式完全靠等，守株待兔的。传统的方式市场好的情况下可以，打了广告以后人可以不断地电话来访会很多，但是现在传统的媒体已经失威了，我们登了一个跨栏广告可能一个整版的广告可能就十几、二十个电话，这个我们统计过。我们基本上要花掉一万多块钱才能成交一套房子，说明了这个传播的效应。

　　还跟我们的群体有关系，我们主要定位是80后，最大的特点就是不看报纸，80后基本上在网上泡着，整个一个网络生活了。特区报是主流媒体对他们来说很枯燥了，最多看一下南都这些报纸，主要是网络，这个方向是这样的。

　　【焦点房地产网】因为白领平时的闲暇时间比较少，上班时间看报纸的话估计没空。天天趴在网上也会关注这些比较多一些，所以现在我们业主论坛对上河坊的关注特别高，也有很多人在讨论各种问题，发表自己各种的见解。他们一个是价格的问题比较关心，还有就是配套的问题，刚才您也解答了，商业配套的这些情况，什么时候入住等等都已经探讨过了。现在大家特别关心的一个问题是，因为我今天看到一个帖子，因为您对面的楼盘金域华府 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)现在价格已经出来了，他们很想知道金域华府甚至是溪山还有上河坊这三个盘对比的情况，您是怎么样看待这个问题呢？

　　【王永胜】对比也和正常，这个要尊重他们的选择。老百姓现在是消费市场他具有心里优势，现在完全是一个买方市场，对比第一个是必然的，第二个我们能够理解，也是合情合理的。对比要看他的角度了，要看他怎么分析，这个消费者他有自己的角度。作为我们来说，我们会很理性、客观地看这个问题。作为我个人包括从公司的角度来看的话，我觉得我们是一个共赢的局面，不会产生恶性竞争。有些人可能会有些误解，他们觉得万科的楼盘一出来是不是对我们的压力非常大啊，我昨天跟老板沟通了一下，他的观点也是这样的，在这个片区里面如果弄得好是一个良性竞争，弄得不好我们差异性相对大一些，他们两个盘竞争性相对大一些。首先从产品来看我们完全是一个小户型，溪山走的中山户型，还有一些别墅，还有金域华府他是80多平起步的，我们是最大是60平米，产品差异非常大。我们的优势非常明显，你可以去万科踩盘，他把我们的配套作为一个重大的卖点，我们有两个卖点他们必须要打的，尤其是万科，一个是学校一个是商业，如果我们商业一旦做成功了，那这个效应以后对我们的项目的效应会释放作用非常大。

　　有两点，一个是他是一个地铁物业，基本上我们下了楼就是地铁口了，他在我们的社区里面，完完全全是一个地铁物业，尤其在中心区上班的搭一个地铁5分钟就上班了。地铁2010年就通了，这是无缝对接港铁的，说明他的性价比抗跌性很强，升值前景不用说了。他的租金也很高，我们边上有一个惠鑫公寓，像一个农民房一样，那个里面住的都是在福田区上班的，他的租金一路飙升，我们的租金肯定高过他们，我们除了地铁的配套还有一个实验名校，这是公益性的行销，这两点确实是很硬的，我们硬的更硬。软性方面可能稍微比万科弱一定，他们有品牌和物业管理。

　　关于物业管理这一块我们也下了功夫，我们引进了国际品牌第一太平戴维斯作为我们物业管理的一个顾问，他现在全力维护我们物业管理理念、服务内容，他精心地在打造这个东西。以后对于我们品牌和综合服务方面都会有一个提升的。硬的更硬，软的方面我们会加强，我们知道软的方面比万科弱一点。

　　【焦点房地产网】咱们入伙时间大约是什么时候？

　　【王永胜】09年年底的时候，我们应该会提前。

　　【焦点房地产网】上河坊为什么引起这么大的关注，因为近期龙华的片区、梅林关口的片区其实是挺热闹的，现在买房的主力人群差不多都是80后或者是75年以后有强劲购买能力的人群，因为整个市场就是这样的，他们也很多人其实在观望，他们迟迟不出手。我们上一次组织了爬房团去您的楼盘参观过，车上的那些网友也跟我们反馈了很多的意见，就是对上河坊看了房子以后有很多的感想。他们很喜欢上河坊这个房子的，可能网友持续地关注度可能还是在上河坊的价格、以后的营销策略上面。咱们以后的营销策略会不会有更刺激这一部分人马上出手呢？而且马上又圣诞、元旦、春节了。

　　【王永胜】价格我们肯定要顺应市场的需求，确实市场形势比较严酷，消费者对价格非常敏感，这个我们都能够理解。而且尤其周边个别的楼盘降价很猛，包括金地梅陇镇 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）他们降得很厉害，对我们有一定的冲击。我们是这样考虑的，开发商第一个要务实，我们对资金回笼也是有一定的压力的，这几乎是每个开发商都面临的问题，这是一个现实的问题，我们会考虑市场的一个情况，会有针对性地采取一些应对的措施。

　　【焦点房地产网】近期有没有一个计划呢？

　　【王永胜】关于营销促销这一块来说，阶段性的应该都会有。尤其是我们二、三级联动以后肯定要走量，必须要在这方面有所考虑。

　　【焦点房地产网】我们聊的这些话题都是网友比较关注的一些问题，所以今天请王总过来给我们网友解答一下方面的一些疑虑。房谈到此结束，谢谢王总和各位网友的关注。（完）

 新闻来源：焦点房地产网http://sz.focus.cn/news/2008-12-19/591561.html